[摘要] 去年风光无限的楼市“四小龙”今年遭遇了成交量、价格的集体滑坡。有的业主开始喊话“救市”。
去年风光无限的楼市“四小龙”今年遭遇了成交量、价格的集体滑坡。有的业主开始喊话“救市”。
“四小龙”风光不到一年
记者发现，楼市“四小龙”一般是指苏州、南京、合肥、厦门等四个去年房价涨幅较明显城市。在某网站发布的《2016国民安居报告》中，这四地的平均涨幅超过了30%。
其实“四小龙”只是个代名词。去年，包括以上四城在内的中东部城市群发力惊人，包括武汉、郑州、杭州等城市在房价上涨的指标上令人侧目，也进入了统计部门的重点监控名单，入选“15个一线和热点二线城市”。
受调控影响，今年以“四小龙”为首的热点楼市却遭遇量、价骤降情形。1月南京、厦门等地住宅成交量同比下降5成以上。同比缩量259.8%的合肥，二手房价格也大幅下调，坐不住的业主们开始喊话政府救市，有媒体回应：所谓“暴跌”是人为制造的假象，降价合乎常理。那些前期上涨过快城市，也应预估到房价松动下跌带来的后果。
另据国家统计局数据，15个一线和热点二线城市，今年1月已有11个城市房价环比下降，4个出现停涨。这样说起来，楼市“四小龙”风光不到一年后即面临回调压力。
易居地产研究院副院长杨红旭认为，去年涨幅过快的二线城市今年将面临深度调整。同时房地产市场本身就存在短周期运行的趋势，在今年上半年楼市将以政策为导向的背景下，热点二线城市的量价很可能会有一段时间维持相对低位。
西安二手房价1月跌1.2%
短线炒房更多影响二手房价格变化，昨日就有观点认为：在新房定价被管制的背景下，二手房价格更能真实反映一个城市的真实状况。结合国家统计局的数据看，南京、合肥、厦门、郑州、武汉等热点城市的二手住宅价格在今年1月都出现了环比下降或涨幅缩小的趋势。但是同比去年，仍有30%左右的涨幅。
西安二手住宅价格1月环比下降0.1%，同比去年1月则下降了1.2%。“近一年二手房价格变化不明显。”西安经纪人协会会长邵涛认为，数据上的微小变化很难体现出市场实际情况。西安楼市的新房体量较大，二手房相比新房的优势并不明显，所以做短线投资者极少;并且二手房市场中的老旧房源也不少，一定程度也会拉低整体价格水平。
业内人士认为，西安楼市“刚需-改善”并存，投资类需求占比很小。伴随库存周期减少，房价有可能重回稳中有升的通道，但关键还取决于成交量的变化。考虑到分区域调控后对非限购区域的挤出效应，未来一段时期应关注热点城市周边的三线楼市是否会出现异动。
陕西师范大学经济学博士毕超表示，房地产调控包括金融、土地、财税、投资、立法等手段，而从历次调控效果看，金融信贷调控效果强，其中又以认房又认贷的限贷政策杀伤力大。近期热点城市已纷纷将调控重点转向贷款领域，而西安目前还不具备此类需求。华商报记者 李程
预计今年房地产投资增速趋缓
近期国务院出台的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》提出支持各地区在房地产税等方面探索创新，被看做是房地产投资增速放缓的信号。
国家统计局数据显示，2016年，房地产开发投资102581亿元，比上年名义增长6.9%。中国科学院预测科学研究中心发布的《2017年中国房地产行业走势展望》预测，在房地产投资方面，预计2017年房地产开发投资完成额约为106320亿元，同比增长5.4%，涨幅同比上升0.3个百分点，成交量和成交额增幅将会大幅下滑，但在价格方面，受人民币贬值预期、美元加息等影响，房地产市场仍然会形成看涨预期。
卓创资讯分析师郭莹昨日对华商报记者分析：2017年中国房地产投资将根据供给侧结构性改革趋势进行方向性调整。同时还要抑制房地产泡沫，并防止出现大起大落。在中央明确“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位后，各地调控政策陆续出台，曾经被认为是降低房价“利器”的房地产税再次成为关注的焦点。
郭莹认为，中国房地产下一个趋势是向专业细分领域发展，因此未来的投资机会在于垂直细分领域需求的开发，如仓储物流、数字地产和住房租赁市场等。(华商报)
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一线楼市全面降温的同时，三四线楼市却在趋于火爆，中国楼市这是要走向哪里?
国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，1月份三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%，超过一二线楼市涨幅。
据国信证券的统计，在Wind有完整房地产日交易数据的62个城市中，2017年1月1日至2月16日，累计同比增速超过50%(含)的有23个。这些城市绝大部分为三四线。
其中，柳州、徐州、泰州、呼和浩特、扬州、湘潭、汕头7个城市的商品房成交套数同比涨幅超过100%。柳州、徐州两地的涨幅分别达到678.6%和471.5%。
此外，国信证券、中指研究院等机构数据显示，土地市场上，威海、莱芜等城市占据近几周住宅用地成交活跃度前十的位置。
种种迹象表明，三四线城市正在成为中国楼市的新热点。
2016年以来，中国楼市一直呈现“一二线热，三四线冷”的局面。为什么三四线城市突然趋热?
一、一二线城市溢出效应
一二线热点城市普遍面临高房价问题，同时为缓解楼市投资过热风险，纷纷通过限购限贷等措施进一步提高购房门槛。加之受控制大城市规模政策作用影响，一二线城市的低端产业人口不断外流，这些都为三四线城市提供了不少购房需求。
二、去库存政策红利影响
与此同时，大部分三四线城市还在继续享受鼓励去库存的政策红利，如购房补贴、契税减免等购房优惠政策，利于促进三四线需求加快释放。
三、受益于资产荒大环境影响
目前，国内股市疲软、外汇管制，一二线楼市又被被政策泼水降温。面对有限的投资渠道，一些三四线房产投资吸引力增加。
数据表明，目前三四线城市的房价并不高。据平安证券，2016年三四线房价均价为4897元/平米，人均可支配收入为3万/年(2015年)，2015年三四线人均可支配收入与房价比为6.4，远大于(4.7)和40个大中城市(3.9)。相比于近年三四线波澜不惊的房价，农民工等人力成本快速上升，因此，三四线城市的购买力并不存在问题。
与此同时，三四线城市的去库存效果已得到改善，这意味着三四线的房价存在潜力。据平安证券计算，三四线过去五年累计开工未销售面积为14亿平米，对应去化年数仅1.46年，甚至略低于及40个大中城市和。
那么，这是否意味着中国的楼市格局将发生根本性转变?恐怕没这么简单。
当前三四线楼市的火爆，主要是政策作用的结果。一二线城市以社会资源优势对外来人口的吸引力并未改变，其购房需求只是被政策所压制，一旦政策放开，依然会是中国房地产火热的市场。这种政策风险需要投资人警惕。
不过，小的格局调整的确已经开始。
随着人口的流动，三四线城市房价正逐步走向分化。目前来看，较为火爆的三四线楼市大都集中于经济较发达的东部地带。要么位于一线中心城市周边，要么自身经济较活跃。这两类城市都有大量的人口流入作为支撑。而大多数三四线城市，尤其是中西部城市，则因就业空间狭小而缺乏吸引力，人口流失现状没有发生大的改变，房价也难以上涨。
对投资者来说，目前来看，东部少数拥有经济优势和人口优势的城市房价，可能会迎来一定幅度的上涨。而中西部大多数三四线城市仍以居住功能为主，投资价值不大。
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